家や土地など不動産を売却するとかなりまとまったお金を手にすることができ、手にした現預金は不動産と違って流動性が高いので自由に使うことができます。現預金の性質を考えて、例えば生前に親名義の不動産を売却し、売却代金を子どもの口座に振り込めば将来の相続財産を減らすことができ、相続税の負担を減らすことができると考えている人もいるでしょう。

しかしその場合、贈与として扱われてしまうと今度は贈与税の問題がでてくることになります。このコラムでは親名義の不動産の売却代金を子どもの口座に振り込むことが贈与税の対象になってしまうのか、贈与税がかからない方法はないかを考えていきます。

不動産の名義が親のものである以上、それを換価し、形を変えた売上代金もまた親のものであるということはイメージできると思います。例えば売却で得た3000万円を子どもの口座に振り込めば、これはやはり財産の贈与にあたるので贈与税の課税対象になります。相続対策として考えた場合、相続税の税率よりも贈与税の税率の方が高いので全体の税負担として考えれば有効な策ではないということになりますね。

贈与税は相続税の補完税としての役目があり、上記のような行為によって相続税逃れができないようになっているのです。ただし状況によって、また振り込む金額によっては贈与税がかからないケースもあります。

これらを次の項から見ていきます。

親は子に対して扶養の義務を負ってるため、生活に必要なお金として不動産の売却代金の一部を子どもの口座に振り込んだ場合は贈与税はかかりません。もし贈与税がかかってしまったら仕送りを受けて勉学に励む学生さんなどは困ってしまいますよね。ただし贈与税がかからないのは学費などの他、日常生活で必要となる生活費の範囲に限られます。

これを超えて移転されたお金はやはり贈与税の課税対象にされてしまうので注意してください。通常必要となる生活費がどれくらいであるかは、その家庭の生活水準によっても異なるので一概に数字で示すことはできません。社会人である場合はその子どもの就業状況なども大きく関係してくるでしょう。

障害があって働けないなどの事情がある場合には、収入が少ない分多くの仕送りが必要になります。逆にすでに独り立ちしており、収入も安定している場合は扶養の必要性はありません。いずれにしても、各家庭の状況をみて社会通念上認められる程度の生活費の振り込みであれば贈与税はかからないということになります。

もし扶養の範囲を超えた額である場合は贈与税の課税対象として見られてしまいますが、贈与税には基礎控除というものがあり、この枠内までの贈与には贈与税がかからないことになっています。基礎控除枠は年間１１０万円までとなっていますが、これは贈与を受ける側の人が基準になるので、子どもが他の誰かからも贈与を受けていた場合はそれらは合算されます。

また、基礎控除を活用して生前に財産移転を考える場合、税務当局は色々な解釈手法を使って課税してくるので、一定の工夫と配慮が必要です。まず、機械的に毎年同じ額を振り込んでいると、定期贈与とみなされて「最初からまとまった財産を移転することが目的だった」として全体の額に課税されてしまいます。

要するに、最初から多額の金を贈与することが目的で、これを単に小分けにしただけとみなして全体額に課税するということですね。課税のリスクを避けるには、振り込む都度に契約書を交わし、額を毎回変え、振り込み日時も毎回変えるようにします。たまにはわざと基礎控除を超える額を贈与して少額の贈与税を納めておくと、納税の証拠が残り税務当局への牽制になるので有効とされています。

子どもの口座への振り込みのうち、親が死亡して相続が起きる以前３年以内になされたものについては税務上の取扱いが異なるので注意が必要です。親は高齢になると、相続対策のために積極的に財産移転をする傾向があることは税務当局も把握しています。そこで、相続開始前7年以内になされた贈与については、これを相続財産に加えて計算しなければならないことになっています。相続財産額が大きくなるわけですから相続税の負担も大きくなるということです。

これは「生前贈与加算」と呼ばれるルールで、残念なことに前項で説明した基礎控除の範囲の贈与も対象になります。贈与税の基礎控除の枠内だから本来は贈与税も相続税もかからないはずが、無理やり相続税の課税対象にされてしまうということです。ただし、組戻し計算の対象となる贈与について贈与税を支払っていた場合は、相続税の税額からその分を控除することができます。これは贈与税と相続税の二重課税を避けるための措置です。

名義預金は要注意

子どもの口座に振り込むと浪費されてしまうのが心配だから、などの理由で親が子ども名義の預金口座を作ってそこにお金を貯めていくことはよくあります。子どもが小さいうちは自分で口座やお金を適正に管理できないので仕方のない面もありますが、そのようなやり方は後々でリスクを伴うことになるので注意が必要です。

例えば基礎控除枠を使った財産の生前移転を考えて、子ども名義の預金口座を作り、親が自分で管理しながらそこに少しずつお金を振り込んでいったとします。

このようなものは「名義預金」とされ、何年かして親に相続が起きた時、税務署はその口座に貯まった預金を子どものものとは見てくれません。子どもに管理の実態のないものは子どものものとは見てくれないわけです。結果、当該口座の預金は親が保有していた相続財産として扱われ、相続税の課税対象にされてしまうのです。

振り込むのが子ども自身が実際に利用している口座であれば、日常で引き出しや預け入れを繰り返していて利用実態がありますから、実際に子どもが使っている口座だということはすぐに証明できます。

基礎控除の枠を利用して生前に財産移転をするにしても、子どもが普段使っている既存口座に振り込むか、新規に口座を開設するならば実質的な管理も子どもに任せて、利用実態を説明できるようにしておくことが望まれます。

税制上の制度や特例を利用する方法

我が国は高齢化がどんどん進んでいることから、高齢世代から消費意欲の旺盛な若年世代に財産が移転しやすくなるよう、税制上でいくつかの制度や特例が設けられています。

例えば相続時精算課税制度、教育資金の一括贈与、結婚・子育て資金の一括贈与などです。

これらは、本来であれば贈与税がかかるまとまった資金を贈与しても、特別に贈与税がかからないようにする制度です。税務署に対して一定の手続きをとりこれらを活用すれば、不動産の売却代金を子どもの口座に振り込んでも贈与税はかかりません（各制度内のルールに則る必要があります）。ただし、実際には制度利用に細かい条件があり、大きなリスクやデメリットも伴います。

思わぬ不利益を生んでしまう危険がはらんでいるため、利用に際しては専門家のアドバイスを受けながら慎重に検討する必要があります。

親名義の不動産が居住用財産（マイホーム）である場合、売却時の税金を大幅に減らせる「3,000万円の特別控除」という特例を利用できます。この制度は、マイホームを売却した際に出た利益から、3,000万円まで控除できる制度です。

特例が適用されれば、売却時に親にかかる譲渡所得税を0、または大幅に抑えることができます。ただし、この特例はあくまで不動産の所有者である親に対して適用されるものです。売却代金を子どもの口座に振り込む場合は、通常通り贈与税が課せられてしまいます。

親の不動産売却では贈与税だけでなく、売却そのものにかかる「譲渡所得税」の特例との兼ね合いを考え、どちらの税金を抑えるのが得策かを慎重に判断することが大切です。

実は、不動産売却前に検討することで、贈与税がかからない方法があります。家族信託を活用したり、事前に持分を贈与・共有名義にしてから売却したりする方法です。不動産売却前に検討したい贈与税がかからない方法を紹介します。

家族信託の活用

家族信託とは、信頼できる家族に財産の管理や処分の権限を託す仕組みのことです。親名義の不動産を売却する際、親が高齢で認知症などを発症してしまうと、意思能力がないとみなされて売却手続き自体ができなくなるリスクがあります。

親が元気なうちに家族信託を契約し、不動産の管理・処分の権限を子どもに移しておけば、将来のリスクを大きく軽減できるでしょう。家族信託のメリットは、管理・処分の権限は子どもに移るものの、不動産売却から得られる利益を受け取る権利は親に残るという点です。

子どもが親に代わって不動産を売却し、その売却代金を子どもの管理口座に入金したとしても、それはあくまで「親のために管理しているお金」とみなされます。実質的な財産の所有者は親のままであるため、この時点では子どもへの贈与税は発生しません。売却代金は、親の介護費用や老人ホームの入居費用など、親のために自由に使うことができます。

将来、親が亡くなったタイミングで残った売却代金が相続財産となり、初めて相続税の対象となります。親の認知症対策と、安心・安全な資産管理を実現したい場合に有効な方法です。

事前に持分を贈与・共有名義にしてから売却

不動産を売却してから現金を渡すのではなく、「売却する前に、不動産の持分（一部）を子どもに贈与し、親子で共有名義にしてから売る」という方法もあります。たとえば、年間110万円の基礎控除の範囲内で、毎年少しずつ不動産の持分を子どもに贈与するとします。

持分が「親が80％、子どもが20％」の共有名義になった状態で不動産を売却すれば、売却代金もその持分に応じて「親に80％、子どもに20％」の割合で、それぞれの口座に振り込むことができます。

この方法であれば、子どもが受け取った20％分の売却代金は自分の財産を売って得たお金となるため、親からの贈与税は一切かかりません。ただし、この方法を採用する場合は、不動産の登記費用や司法書士への報酬、不動産取得税などの手間とコストがかかります。

別居している子どもに不動産の持分を贈与してしまうと、子どもが手に入れた持分の売却益に対しては「3,000万円の特別控除」などの特例が使えず、重い譲渡所得税がかかってしまう可能性もあります。不動産の事前の贈与や名義変更は、贈与税の負担を軽減できる選択肢となりますが、不動産ならではの諸費用や他の税金とのバランスを見て慎重に判断することが大切です。