実家を遺産として相続しても、すでにお子さんたちにはそれぞれの生活があって、実家に移り住む者が誰もいないというケースは少なくありません。

では、誰も住まない実家を遺産として相続してしまった場合、一体どのようにすればよいのでしょうか。

およそ次のようなことが疑問になると思います。

相続人が複数いる場合、1人が相続するか、共有名義にするかといった選択肢があります。

しかし「もめたくない」などの思いから安易に兄弟間で共有名義にしてしまうと、思わぬ落とし穴があります。

実家を相続しても誰も住まないのであれば、次に考えるのは売却についてです。

その際、障壁となるのは相続税と譲渡所得税のややこしい税制になります。

不動産は、相続したときは相続税、売却して得た利益には譲渡所得税がかかりますが、売却のタイミングでこれらの税額に影響を及ぼすことがあるのです。

前項のように、実家の相続では、多くのことを考える必要があります。

対策もなく、とりあえず楽な手続きを選択すると、後からデメリットがあることがわかり、後悔することも少なくありません。

しかし、法律などを調べながら後悔のない判断をしていくことはとても大変です。

こういうときは、やみくもに対策を調べるよりも、まず「何をやってはいけないか」という点から全体像を押さえていくことが有効です。

そこで次項から、実家の相続でトラブルになりやすい例、後悔しやすい例を5つにまとめ、理由とともにお伝えしていきます。

話し合いを短期化するため「とりあえず共有名義にしておこう」という選択をすることがあります。

たとえば、3人兄弟で3分の1ずつの持ち分割合で分ければ、不公平感は生じにくいでしょう。しかしながら共有名義にすると、1人の意思では自由にできなくなる行為があるため、無計画に共有名義を選択してはいけません。

たとえば、長男が「誰も住まないなら貸家にしよう」と言っても、他の2人が反対すれば賃貸はできません。

どうしても賃貸したければ、時間をかけて2人を説得するか、持ち分を買い取るなどの対応が必要です。

さらに賃貸したとしても、共有名義であるがゆえに、賃貸収入の取り分などでトラブルになることもあります。

そして特に注意が必要なのは、売却したいときです。このときは、全員の同意が必要になります。

もし長男と次男が早く手放したいのに、三男だけが「親に申し訳ない」と言って売却に反対した場合、ずっとその家を3人で管理し、3人で管理にかかるお金を負担し続けなければなりません。

そして、この状態のまま次の世代が相続すると、権利関係はさらに複雑化します。

名義人が亡くなると、その持ち分を、その相続人が承継するからです。

とりあえず3人で共有するつもりが、名義人の死亡によって、気が付けば5人、10人で共有している状態になり、売却がどんどん難しくなります。

相続した実家を、とりあえずそのままにしておくというのもおすすめしません。なぜなら空き家は、管理が非常に大変だからです。

定期的に換気や清掃、庭の手入れなどを行わないと家の状態が悪くなり、近所迷惑にもなります。

さらに、平成27年度税制改正により、倒壊のおそれがあるなど危険な空き家として「特定空き家」に指定された空き家は、固定資産税の軽減の特例の対象から外れることとなりました。

「実家を売るのは親に申し訳ない」「とりあえず保有しよう」と決断を先延ばしにし、年数が経ってから結局売却するというのも得策ではありません。

現在、国は空き家問題を解決するために、空き家を放置させないようさまざまな対策を実行しています。

その1つが、「相続した空き家の譲渡特例」です。

昭和56年5月31日以前に建築された空き家を相続した場合、耐震基準を満たす工事等を行うことで、家や土地の譲渡益から最大3,000万円の控除を受けられる特例になります。

ただしこの特例が使えるのは、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却した場合です。

またこの特例は、令和5年12月31日が適用期限となりますので、いずれか早い日が売却の期限となります。

なお「相続した空き家の譲渡特例」には、耐震基準を満たすほかにも細かい要件があります。

もしこの特例が使えない場合は、「相続税額の取得費加算の特例」（※）であれば適用できる可能性があるのですが、これについては、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日が適用期限となります。

したがって何の対策もなく実家を保有し続け、何年も経ってから売却すると、その間の管理にお金がかかるだけでなく、売却時の譲渡所得税の優遇措置も受けられなくなるということです。

空き家となった実家を管理するために定期的に地元に帰ってくるのは大変です。

そうすると「実家を取り壊して更地にすれば管理の手間が減る」「家がなくなる分、きっと固定資産税も安くなるぞ」という考えが思い浮かぶかもしれません。

しかし、これも無計画にやってはいけません。

家が建っている土地の固定資産税は、200㎡の部分まで通常の6分の1で計算されています。それを超える部分は3分の1です。

そのため家がなくなると、この特例の対象外となってしまい、固定資産税がかえって高くなるケースがあります。

ただし、古い家が建っているせいで買い手がつかず、売却するための対策として家屋だけ撤去するということはあると思います。

その場合は、固定資産税が1月1日の状態を基準に税額が決まる点に留意しながら、売却までのスケジュールを立てるとよいでしょう。

なお、家屋を取り壊して敷地だけを売却する場合も、前項の「相続した空き家の譲渡特例」が適用できる場合があります。

管理コストや税金の特例を考慮し、実家をすぐに売却するというのも無駄なお金を払わないための対策になります。

しかし、相続税の「小規模宅地の特例」のいわゆる「家なき子特例」（特定居住用宅地等の1つ）を使いたい場合は、売却するタイミングに注意が必要です。

この特例を使えば、土地の評価額を80％も減らすことができますが、適用するには、相続した親族が申告期限（相続があったことを知った日の翌日から10か月以内）までその土地を保有しなければなりません。

つまり、申告期限前に売却することによって、20％の評価額で申告できるチャンスを失ってしまうということです。

10か月以内の売却には慎重に検討しましょう。