小規模宅地の特例とは?適用パターンを徹底解説

小規模宅地特例とは

小規模宅地の特例とは?適用パターンを徹底解説01

小規模宅地の特例とは、亡くなられた人が住んでいた土地や事業を行っていた土地などを相続した場合に、その土地の評価額を減額できる相続税上の制度です。

対象となる土地は、亡くなられた本人名義の宅地であることはもちろん、実際に使用している人は、本人でなくてもよく、生活源を同じくする親族が住んでいた土地や、事業を営んでいた土地でもよいとされています。

また対象となる土地の用途は、居住用・事業用・貸付事業用に限られます。

小規模宅地の特例の目的
小規模宅地の特例の対象は、本人や同一生計の親族が住む土地や事業に使用する土地になります。 このような土地に通常どおり相続税を課税すると、親が亡くなったことで、遺族がその生活を続けることや、その事業を引き継ぐことが難しくなってしまいます。 小規模宅地の特例は、遺族の生活に欠かせない役割のある土地をスムーズに相続させ、遺族の生活を守ることためのものなのです。

小規模宅地の特例はどのくらい減額される?

小規模宅地の特例でどのくらい減額されるかは、その土地の用途に応じて、下記の3種類に分かれます。

宅地の用途 面積上限 減額割合
居住用の土地 330㎡ 80%
事業用の土地 400㎡ 80%
不動産貸付業用の土地 200㎡ 50%

例えば、亡くなられた人が生前に住んでいた土地300㎡の相続税評価額が4,000万円だとすると、特例を適用することで80%減額後の800万円で相続できるというわけです。 小規模宅地の特例での減額は、80%か50%ですので、0円にはなりません。

しかしこの特例を適用することにより、他の相続財産との合計額が、基礎控除額を下回れば、相続税は0円となります。

基礎控除額は、3,000万円+600万円✕法定相続人の数です。 つまり、評価額を減額して相続財産を基礎控除額以下に抑えることができれば、無税で相続することもできます。

したがって、

小規模宅地の特例を適用するかしないかで、相続税対策に大きな差が生じるのです。

特例の適用要件

小規模宅地の特例の適用要件は、

  • 居住用の土地
  • 事業用の土地
  • 貸付事業用の土地

でそれぞれ変わります。

居住用の土地の適用要件
居住用の土地は、小規模宅地の特例では、「特定居住用宅地等」と呼びます。

生前に本人かその同一生計親族が住んでいることが要件です。特定居住用宅地等では、その土地を誰が相続したかで、特例の適用に必要な要件が変わってきます。

配偶者が相続する場合
配偶者が相続する場合は、特別な要件はなく小規模宅地の減額特例を受けることが可能です。配偶者は、亡くなられた人の生前の財産形成に最も功績のある人と位置づけられるからです。

同居していた親族が相続する場合
生前に亡くなられた人が住んでいた土地を同居する親族が相続した場合する場合は、下記の2つの要件を満たさなければなりません。

  1. 申告期限まで相続人が引き続き住むこと
  2. 申告期限まで相続人が所有すること

つまり、すぐに出て行ってしまう場合は含まないということです。このような場合まで減額すると、遺族の生活保障のためではなくなってしまうからです。

別居していた親族が相続する場合
生前に亡くなられた人が住んでいた土地を別居する親族が相続した場合、小規模宅地の特例を適用するには、

  • 亡くなられた人に配偶者や同居親族(法定相続人に限る)がいないこと
  • その別居していた親族が、相続開始前3年以内に、自分や配偶者の持ち家に住んでいないこと

という細かい要件があります。

これは、持ち家のない子などが、無人となった家を引き継ぐために里帰りするような場合は減額しようという考えがあります。

そのため、亡くなられた人に夫や妻、同居している他の親族がいないことや、相続する親族に持ち家がないことを条件としています。

ただし、この制度については改正でやや要件が厳しくなり、現在は、

  • 年数にかかわらず家屋を所有したことのある人
  • 相続開始前3年以内に、叔父や叔母といった3親等内の親族が所有する持ち家に住んでいる人

も除外されるようになりました。

ただし、2019年度までは旧法の適用が認められるケースもあるので、専門家に個別に確認することをおすすめします。

同一生計の親族が住んでいた土地を相続する場合
亡くなられた人が所有する土地に、同一生計の親族が住んでいた場合、小規模宅地の特例が適用できるのは、

  • 配偶者
  • 同一生計の親族

が相続した場合のみです。

さらに同一生計の親族が相続する場合は、同居親族が相続する場合と同様に、

  • 申告期限まで引き続き住むこと
  • 申告期限までその人が所有すること

の要件を満たさなければ適用できません。

不動産貸付業用の土地の適用要件

生前に本人か同一生計の親族が不動産などの貸付業を営んでいた土地のことを、小規模宅地の特例では、「貸付事業用宅地等」と呼びます。

貸付事業は、事業としては副収入の要素が強く、遺族の生活保障に貢献する度合いが居住用・通常の事業用の土地よりも低いと考えられます。

そのため、減額割合は50%で面積も200㎡が上限です。適用要件は、特定事業用宅地と同じになっています。

亡くなられた本人が貸付業を営んでいた土地については、その事業を引き継いだ親族が相続する場合に適用できます。

亡くなられた人名義の土地で、同一生計の親族が事業を営む場合は、その親族が相続する場合です。

いずれも、少なくとも申告期限の日まではその事業を営むことが要件になります。

小規模宅地特例を適用する上での注意点

無償で貸付けていること

亡くなられた人名義の土地で同一生計親族が使用する宅地に適用する場合は、その土地を無償で借り受けている場合に限られます。

賃貸料を支払っている場合は、この特例の対象にはなりません。

相続税申告が必要

小規模宅地の特例を使用した場合は、例え相続税が0円になったとしても必ず相続税の申告が必要です。

相続税の申告期限は、相続発生の翌日(通常、亡くなられた日の翌日)から10ヶ月以内になります。

申告は、亡くなられた人の住所地を管轄する税務署に相続税申告書を提出することが必要です。納税額があれば、その金額も申告期限と同じ期限内に支払います。

申告期限までに遺産分割ができなかった場合

小規模宅地の特例は、誰が相続したかで特例を適用するための要件が変わります。

したがって、誰が相続するか決まっていない状態では適用することができません。

もし遺産分割協議が相続税申告期限までにまとまらず、宅地が未分割であれば、小規模宅地の特例を適用する前の評価額のまま相続税を計算することとなるので注意が必要です。

なお、申告期限から3年以内に分割することができれば、特例を適用して計算し直すことができます。そのためには、「分割見込書」という書類の提出が必要です。

生前贈与には適用がある?

小規模宅地の特例は、生前に贈与した宅地には適用がありません。

小規模宅地の特例は専門家と確認を

小規模宅地の特例は、要件は複雑ですが、適用できれば最大80%もの評価額を減額することができます。

もし適用できることがわかれば、それ以上相続税対策を行う必要がなくなるかもしれません。

ご自身がお持ちの土地で小規模宅地の特例が適用できるか、一度、専門家に相談してシミュレーションしてはいかがでしょうか。

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