終活コラム "相続登記について手続き・必要書類・費用・注意点を解説"

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なぜ不動産登記が必要?

相続登記について手続き・必要書類・費用・注意点を解説01

意外なことに、現行は相続登記をすることに法律上の義務はありません。

しかしながら、相続登記をしないことによって相続人には様々な不都合が生じます。そもそも登記は、第三者に土地の所有権を対抗するためのものです。

誰かに騙されてその土地を購入した人が現れた場合、その相手に自身の所有権を主張するには登記しかありません。

また最大の問題点は、相続登記をしていない場合、その不動産は相続権のある人全員の共有の財産となることです。

もし登記をしないまま、後に土地を売却したいと思っても、自己の持ち分でない部分は自由に処分ができません。

その時になって登記をしようと思っても、既に共有者が亡くなっていて、その次世代に相続権が移っていた場合は、手続きはますます複雑化します。

相続登記は、相続後のトラブル防止や手続きを複雑化しないために、必ず行う必要があるのです。

また法務省では、所有者不明の土地への対応の一つとして、現在、相続登記の義務化が検討されています。

相続登記の流れ

相続登記は、相続人を決めた後、法務局に「登記申請書」を提出することで行います。

手続き自体はシンプルなのですが、その必要書類がわかりづらいことが難点です。

相続登記に必要な書類は、次の3つに分けることができます。

  • 不動産関係情報がわかる書類
  • 住所証明情報がわかる書類
  • 登記原因証明情報がわかる書類

不動産関係情報がわかる書類

市町村が発行する「固定資産評価証明書」と法務局で取得できる「登記事項証明書」です。 登録免許税を計算する際や、登記申請書を記入する際に必要となります。

住所証明情報がわかる書類

不動産を相続する相続人全員の住民票になります。マイナンバーの記載がないものが必要です。

登記原因情報がわかる書類

登記原因情報とは、被相続人から相続人に登記を行う理由となったものを示す書類です。被相続人が亡くなった事実と相続人が生存していることがわかる書類、そして相続の理由がわかる書類が必要です。 相続の理由がわかる書類は、相続の方法が、遺言、法定相続、遺産分割かで、必要書類が分かれます。

登記原因情報がわかる書類1:遺言による相続登記

  • 被相続人の戸籍謄本又は除籍謄本
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続関係説明図
  • 遺言書

遺言書は、他の機関にも提出することが考えられますので、通常は「原本還付」の請求も合わせて行います。

登記原因情報がわかる書類2:法定相続による相続登記

  • 被相続人の戸籍謄本又は除籍謄本(出生から死亡までの経過が分かるもの)
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続関係説明図

登記原因情報がわかる書類3:遺産分割による相続登記

  • 被相続人の戸籍謄本又は除籍謄本(出生から死亡までの経過が分かるもの)
  • 相続人(遺産分割協議の当事者全員)の戸籍謄本
  • 相続人(遺産分割協議の当事者全員)の印鑑証明書
  • 相続関係説明図
  • 遺産分割協議書

遺産分割協議書は、他の機関にも提出することが考えられますので、通常は「原本還付」の請求も合わせて行います。

相続登記申請の注意点

相続登記について手続き・必要書類・費用・注意点を解説03

1書類が別途必要なこともある
上記は、法務局のホームページに掲載される一般的に必要な書類、言い換えると「最低限必要な書類」です。
たとえば被相続人の戸籍謄本などに記載された氏名や住所などが登記上のものと異なる場合は、別途本人であることを証明できるもの(住民票の除票など)が追加で必要となります。
本人であればまだ良いのですが、相続登記がしばらくされておらず、所有者が何代も前の相続人であるケースでは、さらに書類が必要です。

2分筆された土地に注意
土地の地番が枝番などで分筆されている場合、相続した土地すべての登記事項証明書や固定資産評価証明が必要です。ところが分筆されているかどうかは、書類の上だけではわかりづらく、現地に行って気づくケースもあるため注意が必要です。

3戸籍集めが大変
被相続人が様々な地域を転々としているケースや、結婚や再婚など、入籍・除籍があるケースでは、出生まで辿るのに思わぬ手間がかかるケースも存在します。
戸籍は、当時の本籍地を管轄する役所でなければ発行できません。
除籍があれば、その前の役所、そこでも除籍があればその前…と延々と役所を辿らなければ出生までの戸籍を入手できないのです。
特に、古い戸籍謄本は手書きで読みづらく、文面も特殊であるため解読さえ困難です。

登記にかかる費用

登記には、「登録免許税」「各種書類の発行手数料」がかかります。

登録免許税

固定資産税評価額の0.4%です。固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨てたものに、4/1,000をかけて計算します。また、納付税額は100円未満を切り捨てます。

<計算例>

固定資産税評価額1,234,560円の土地 課税標準1,234,000円×4/1,000=4,936円 納付税額 4,900円(100円未満切り捨て)

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税の評価額は、登記に必要となる「固定資産評価証明書」に記載されていますが、評価額だけ確認したい時であれば、市町村から毎年4月ころ送られてくる「固定資産税の課税明細書」でも確認ができます。

これは固定資産税の納税額を通知するための書類ですが、この中に固定資産税評価額が記載されています。

固定資産税評価額は、自治体によっては毎年見直すところもあるため、最新のもので確認してください。

各種書類の発行手数料

その他、登記申請に必要な手数料は下記のとおりです。

1通であれば大金ではありませんが、戸籍謄本などは、被相続人の状況で何通も必要になることがあります。

書類名 発行機関 手数料
固定資産評価証明書 市町村 300円~400円ほど
登記事項証明書 法務局 600円(オンライン申請を除く)
戸籍謄本 市町村 450円
除籍謄本 市町村 750円
住民票 市町村 300円

まとめ

相続登記の手続きは専門家に相談を

登記の申請は、当然ですがわずかなミスや漏れも認められません。書類に不備があれば、修正して再び持参することを繰り返すこともあります。

また、無駄な書類を集めてしまうことや、せっかく依頼したのに書類の不足が発覚し再度取り直しということも起こり得ます。

相続の登記は、【相続の窓口】にご相談ください。

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