遺産相続は、全ての人がいつか必ず考えなければならないことです。

特に最近は、生前にご自身が亡くなられた後の準備をされる方が増えていますから、遺産についてご家族で話し合う機会をつくることは、それほど難しくないことでしょう。

さて相続を考えた場合、多くの方が気になるのが「不動産」、特に「親の家」です。

特に、介護などでお子さんの家に転居されたり施設に入所されたりすると、親がそれまで住んでいた家をすぐに売却した方がいいのか、それとも相続してから行った方いいのか、売却するならいつまでにしたらいいのかというお悩みをお持ちの方は多いのはないでしょうか。

この答えを導き出すヒントとして、今回は、不動産を生前に売却したとき、相続後に売却したときの税金を解説します。

財産を相続すると、その財産の「相続税評価額」に応じた相続税を負担する可能性があります。

「可能性がある」というのは、実際にいくら相続税を負担するかは、全ての相続財産がいくらか、法定相続人が誰か、実際に誰がいくら相続したかで決まるからです。 もし全ての財産が基礎控除額以下（3,000万円＋600万年×法定相続人の数）であれば、いくら相続しても、相続税はかかりません。

相続した不動産を売却した時にかかる税金

相続した不動産を売却して得た利益には、所得税と住民税が発生します。

不動産を売却して得た利益とは、その土地や家屋を売った金額から、購入代金や購入するための手数料、売却するためにかかった仲介手数料、家屋についてはさらに減価償却費を差し引いた金額のことです。

購入代金や購入するための手数料などは、「取得費」といい、相続した不動産の場合、亡くなった方のものを引き継ぎます。

つまり、亡くなった方が購入した代金などが重要になるため、当時の売買契約書や領収書など、取得費が証明できるものは必ず所在を確認しておく必要があります。

取得費がわからない場合は、売却額の5％を取得費にすることとなります。

所得税・住民税は保有期間で税率が変わる

不動産を売却したときにかかる所得税・住民税の税率は、その保有期間が売却した年の1月1日において、5年を超えるかどうかで変わります。

ただしこの保有期間は、亡くなった人が生前に保有していた期間を引き継ぐため、一般的には、5年を超えるケースが多いと考えられます。

相続した不動産を売却した時の特例

相続した不動産を売却したときは、次のいずれかの適用を受けることができます。

不動産を売却する場合は、持ち主の名義で売却します。

売却して得た利益に対する所得税・住民税がかかる点は、上記の「不動産を売却した時にかかる税金」と同じです。

したがって親の家を売却する場合、この所得税・住民税は親が負担することになります。

相続後の売却と生前の売却はどちらがお得？

税金はシミュレーションが重要
税金についてどちらの負担が少ないかは、相続財産がいくらあるか、特例の適用条件は全て満たしているかなどで、変わってきます。

したがって、個別にシミュレーションすることが重要です。 相続の窓口では、相続した場合と生前に売却した場合の税金の違いを無料試算できますのでお気軽にお問い合わせください。

固定資産税や管理の手間も考えよう

早期に売却するほど、固定資産税の負担や、掃除などの管理の手間はその分軽減されます。またご家族のもとや施設などで介護を受ける場合、不要になった不動産を売却して得た収入を、介護費用に充てるという考え方もあります。

こうした事情から、どちらが家族にとって生活しやすいかを考えることも大切です。

他人名義の不動産は、いくら家族であっても勝手に売ることはできません。

ここで問題となってくるのが、高齢の親、認知症などを患う親など、1人で手続きをすることができない方の不動産です。

もし親の名義の不動産を売却する場合は、名義変更、代理人、成年後見制度、家族信託といった制度が活用できます。