もらっても困る「親の田舎の土地」は土地活用で収益化を狙おう

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相続で困る「親の不動産」

もらっても困る「親の田舎の土地」は土地活用で収益化を狙おう01

自分の最期を自分らしく決めるための「終活」という言葉が、私たちの生活にかなり馴染んできたように思います。この終活の一つとして、最近では、家族と相続について話し合うご家庭も少なくなくありません。

ところが、相続について話し合うときに問題になりやすいのが、自宅以外の不動産の存在です。

親の終活によって、初めて親が自宅以外の不動産を持っていることを知った方もいらっしゃるのではないでしょうか?

何も知らずに相談を受けたお子さんは、「えっそんなところに土地を持っていたの?」「相続してもどうすればいいかわからないんだけど…」と戸惑うことでしょう。

なぜ親の不動産を相続して困るのかというと、不動産には、次のような問題があるからです。

不動産はいくら相続税がかかるかわかりづらい

相続税は、相続財産の「相続税評価額」の合計で決まります。 現金100万円であれば、相続税評価額も100万円とシンプルに考えることができますが、不動産は、現金と違って、どのくらいの相続財産としてカウントされるかがわかりづらいです。不動産の相続税評価額は、家屋、土地それぞれで独自の計算方法があるのですが、その計算方法も複雑なので、相続税の知識がないと、相続対策が非常にすすめづらくなります。

不動産は持っているだけでは負の財産

不動産は、使っていようがいまいが、固定資産税が継続的に発生します。所在地によっては、これに都市計画税も上乗せされます。また、土地や家屋は、定期的な管理が必要です。更地の場合は放っておくと、放置自転車やゴミの投機などの被害を受けることがありますし、草木が生い茂ったまま放っておけば、隣接する土地の所有者に迷惑がかかります。家屋が建っている場合は、その家屋に危険性がないかなど、チェックする必要も出てきます。もちろん、相続するたびに相続財産として相続税の対象にもなります。つまり、不動産は何も使わずただ持っているだけだと、税金や管理コストを払うだけのマイナスの財産になってしまうのです。

売却しづらい不動産も

「使用しない不動産なら、売却してしまえばいいのでは?」と考えますよね。ところが不動産は、思うような値ですぐに買い手が見つけられるものではありません。特に、所在地や土地の広さ、形状に問題があれば、買い手を見つけるのは大変です。また、先祖代々受け継いできた土地であれば、親が売却することに難色を示す場合もあるでしょう。

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親の不動産で土地活用を行う3つのメリット

親の不動産をどうしたらいいかわからないという方は、土地活用を始めてみてはいかがでしょうか。土地活用とは、お持ちの土地を人に貸したり、賃貸物件を建てて賃貸経営を行ったりして収益を得ることです。土地活用を行うと、次のようなメリットがあります。

 

 

1賃貸収入を得られる
土地活用を行う一番のメリットは、賃貸収入を得られることです。期間を定めた賃貸契約を締結すれば、その間は安定した収入を得ることができます。固定資産税などのランニングコストを補うことや、高齢となった親の生活費の足しにもなります。
2相続税対策になる
人に貸し出すことによって、その不動産の相続税評価額が安くなります。また、土地については小規模宅地等の減額特例の対象にもなり、この特例が使えれば、さらに大きく相続税評価額を減額することが可能です。土地活用でどのくらい相続税対策ができるかは、後ほど詳しく解説します。
3土地の固定資産税が安くなることも
土地の固定資産税は、固定資産税評価額から計算された課税標準額に対して年1.4%になります。 ところが、この土地の使いみちが「住宅用」であれば、200平方メートルまでは、上記の6分の1、それを超えた部分は3分の1になります。つまり、家屋を建てていない土地(更地)であれば、そこに賃貸用のアパートなどを建てることで、土地の固定資産税が安くなるということです。市街化区域内の土地にかかる都市計画税についても、住宅用の土地であれば、200平方メートルまでは、3分の1に、それを超えた部分は3分の2に軽減されます。

土地活用をするとどのくらい相続税評価額が下げられる?

土地活用が相続税対策になるポイントは次の3つです。

  • 不動産の相続税評価額が低いこと
  • 貸家、貸家建付地の評価額が低いこと
  • 小規模宅地等の減額特例でさらに土地が50%減額できること

不動産の相続税評価額が低いこと

不動産の相続税評価額は、家屋と土地に分けてそれぞれ計算します。家屋は、市町村が定めた固定資産税評価額、宅地などの土地は路線価方式といって、その土地が接している道路に付された路線価を使い、その地積や、形状などによる補正値をかけて計算します。

路線価がなければ倍率方式という方法を使って計算します。

固定資産税評価額や、路線価によって計算した相続税評価額は、いずれも取引価格より2割から3割ほど低くなることが一般的です。このことから、生前の相続対策として、預金を使って不動産を購入すると、相続税の節税になります。

わかりやすいように、次の例で見ていきましょう。

【例】

パターン1:預貯金5,000万円をそのまま相続した場合

課税価格の合計額(※)に算入される額 → 5,000万円

パターン2:預貯金5,000万円で不動産4,000万円(相続税評価額を仮に3,000万円とする)を購入した場合

課税価格の合計額(※)に算入される額 → 4,000万円(預貯金1,000万円+不動産3,000万円)

(※)基礎控除額(3,000万円+法定相続人の数✕600万円)を差し引く前の相続財産の合計額。この金額が基礎控除額以下となれば、相続税はかからない。

つまりパターン1のように、預貯金をそのまま相続するよりも、パターン2のように預貯金の一部で不動産を購入した方が、相続税の課税対象になる財産を減らすことができます。

たとえば、親が土地を持っていて、その土地に、預貯金で賃貸用アパートを建築することなどが有効になります。

貸家、貸家建付地の評価額が低いこと賃貸している状態の家屋と土地を相続すると、その家屋と土地は、「貸家」、「貸家建付地」として、通常の家屋と土地よりも相続税評価額が下がります。

いくら下がるかは、一律ではないのですが、もし仮に貸家の賃貸割合(※1)が100%(満室)だとすると、相続税評価額は、家屋で3割、土地で1割ほどから3割弱ほど安くなります。

<参考>

貸家と貸家建付地の計算方法

【貸家の評価】

固定資産税評価額×借家権割合(※2)×賃貸割合

【貸家建付地の評価】

自用地評価額×借地権割合(※3)×借家権割合(※2)×賃貸割合(※1)

(※1)賃貸できる床面積のうち、相続発生時において実際に賃貸していた床面積が占める割合のこと。もし賃貸割合が100%(満室)だとすると、相続税評価額は、家屋で3割、土地で1割ほどから3割弱ほど安くなる。
(※2)常に30%。
(※3)路線価ごとに設定される割合。30%~90%まで7段階で変わる。

小規模宅地等の減額特例でさらに土地が50%減額できること

小規模宅地等の特例とは、土地を特定の親族が相続した場合に、その土地の相続税評価額を大きく減額できる税法上の特例です。

たとえば、親が賃貸経営している土地を相続する場合は、小規模宅地等の減額特例のうち「貸付事業用宅地」に該当します。

ただしその相続人が、宅地を相続税の申告期限まで保有し、その事業を引き継ぐことが必要です。

また、相続開始前3年以内に新たに賃貸経営を始めた土地は、原則として小規模宅地等の減額特例は使えません。

「貸付事業用宅地」に該当すれば、その相続税評価額を200平方メートル以下の部分まで、50%減額することができます。

不動産の活用方法

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土地活用を成功させるには、その土地に合った土地活用の方法を選ぶことが重要です。たとえば、山奥の土地に賃貸用アパートを建てても入居者が確保できませんし、形状の悪い土地であれば、活用方法も限られます。

マンション・アパートの賃貸経営

土地活用で人気が高いのが、マンションの賃貸経営やアパートの賃貸経営です。駅から徒歩圏内の土地であれば、郊外であっても需要があります。親がもともと保有している土地を使うことから、建物の建築費の負担だけでよいことも魅力です。またその建築費を預貯金から支出すれば、相続税の節税になります。

駐車場経営

商業エリアなど、人が集まる場所にある土地であれば、駐車場経営に向いています。賃貸用マンションや賃貸用アパートに比べて、比較的安価な費用で始められることも嬉しいポイントです。

貸倉庫経営

形がいびつな土地、間口(接道部分)が狭くて車が出入りしにくい土地、面積があまり広くない土地などは、賃貸アパートの経営や駐車場経営には向きません。

このような土地におすすめなのが、貸倉庫の賃貸経営です。貸倉庫の賃貸経営であれば、土地の形状が四角形でなくとも、また出入りが多少不便でも、それほど問題になりません。

太陽光発電設備

郊外で広い面積がある場合は、太陽光発電での土地活用もおすすめです。

太陽光発電とは、太陽光発電設備を建設して、太陽光エネルギーによって発電した電力を、電力会社に売って収入を得る事業になります。電力会社の買い取り価格は、やや低額になりましたが、太陽光発電設備の建設には補助金があることや、アクセスの悪い土地でも関係なく収入が発生する点が魅力です。

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